هل التحميل قانوني؟

عزيزي الموكل ربما تعرضت يوماً ما لشراء وحدة عقارية سواء شقة او فيلا ثم اكتشفت بعد الاستلام او اثناء الاستلام أن المساحة الواقعية للوحدة تختلف كثيراً عن مساحة الوحدة الثابتة بعقد البيع والشراء ، وفي الحقيقة يحدث ذلك كثيراً من المطورين العقاريين للاثراء على حساب المشتريين وهو ظلم كبير بالمشتري ولكن هل يجوز للمشتري في هذه الحالة ان يرفع دعوى على المطور بسبب وجود نقص في مساحة الوحدة العقاريه عن الثابت بالعقد ؟

للإجابة على هذا السؤال إليك عزيزي الموكل قصه النجاح التالية :-

تتحصل واقعات  الدعوى الماثلة في ان احد المشتريين قام بشراء عدد ثلاث وحدات إدارية (مكاتب) في مشروع كبير وضخم ومميز ولدى مطور عقاري شهير ايضاً إمتازت أعماله بالاناقة والرفاهيه والجمال ؛ وقام موكلنا بسداد اقساط الثمن حتى وصل إلي ما نسبته 60% تقريباً من جملة الثمن ثم توقف عن السداد بسبب مروره بضائقة مالية جعلته لا يستطيع الاستمرار في سداد اقساط الثمن وفقاً لجدول السداد المتفق عليه ، وبالرغم من موكلنا كان متأخراً في سداد الاقساط في مواعيدها فإن المطور ايضاً كان متأخراً في تنفيذ اعمال المشروع في موعدها وتعثر هو الاخر بل إنه توقف وحلت شركة اخرى محلة لتكملة المشروع وأخطرت الشركة الجديدة موكلنا بأنه سوف تقوم بتكملة المشروع بدلاً من المطور الاول .

وفوجأ موكلنا بالمطور الجديد يخطرة وعبر البريد الالكتروني بتعديل إتفاقية البيع والشراء وإنقاص مساحة الوحدة الي النصف (50%) او اقل من ذلك مع بقاء الثمن كما هو ونتيجة لذلك رفض موكلنا هذه التعديلات وقام بإخطار المطور العقاري الجديد بتحديد اقرب موعد لحل هذا الخلاف بطريقه ودية وفقاً لما تم الاتفاق علية بالعقد ؛إلا ان المطور العقار الجديد اصر على موقفه المخالف للقانون.

وهنا لم يجد موكلنا مناص إلا اللجوء للقضاء إذ انه كيف يدفع ثمن الوحدة كاملة مع وجود نقص في مساحتها يصل الي النصف فضلاً عن التأخير في الانجاز وبقاء الثمن  كما هو دون نقص ، والمطور العقاري يبرر هذا النقص بأنه منافع ومساحات مشتركة.

والحقيقه أن النقطة الجوهرية التي استفحل الخلاف بسببها بين الطرفين هي نقص مساحة الوحدة المشتراه وإختلاف مساحتها الواقعية عن مساحتها الثانية بإتفاقية البيع والشراء وكانت هذا النقطة هي السبب الرئيسي لإقامه هذه الدعوى امام القضاء بطلب فسخ العقد ورد الثمن مع التعويض وهنا كانت هناك صولات وجولات  ونضال وجهد كبيرفي ساحة العدالة بسبب عدم وجود نص قانوني واضح او بند بعقد البيع يبين بوضوح المقصود من عبارة المساحة المشتركه والمنافع المشتركه وتعريفها ، وهل هناك فرق بين المنافع المشتركة والمساحات المشتركة أم أنه مجرد خلط في العبارات دون ان يكون لكل عبارة معنى محدد ؟

وهل المشتري وافق على ذلك عند إبرام العقد وو علي فع بالموافقه إحتساب هذه المساحات من ضمن مساحة الوحدة المشتراة ام لا ؟

وللإجابة على هذه الاسئلة ظلت هذة الدعوى متداوله  في المحاكم ما يقرب من سنتين ، وبحث موضوعها خبراء في المساحة والعقارات من داخل الدولة وخارجها بل إنه تم ندب لجنة للاستعانة برأيها من امريكا لحسم هذا الخلاف.

ونتيجة لكل ذلك كان يتعين على المحكمة سواء طلبنا ذلك ام لم نطلب أن تحيل الدعوى برمتها وخلافاتها إلى خبراء المساحة و المهندسين المتخصصين في الشئون العقاريه للنظر في هذه المسألة الخلافيه الجديدة كلياً على مساحة القضاء ، وبعد مناقشات عديدة وبحوث وارآء للخبراء من الداخل والخارج إنتهت التقارير جميعها إلى صحة دعوانا وبأن المساحة المشتركة يجب الاتزيد عن بضع امتار محدوده ، وتم تحديدها بأنها الحائط الفاصل بين الجار وجارة والممرات و المناور فقط لا غير ، اما مساحات الحدائق وحمامات السباحة والمنتزهات لا تدخل في حسابات المساحات المشتركة ، ولا يكن حسابها من ضمن حساب الوحدة المباعه على الاطلاق وتم إعاده الدعوى إلى لجنة من الخبراء مرة اخرى وأيدت هذه اللجنه ايضاً رأينا سالف البيان.

وبناءً على ما تقدم قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم وإنتهت في قضائها إلى الحكم بفسخ عقد البيع الوحدة المباعة لوجود نقص في مساحة الوحدة المشراه وإلزام المطور العقاري برد الثمن ودفع تعويض للمدعي المشتري عما اصابه من اضرار مادية وادبية وما فاته من كسب وما لحقة من خسارة.

طعن الخصم المطور العقاري على هذا الحكم بالإستئناف ولم يأتي إستئنافة بجديد فقد ابدت محكمة الاسئناف هذا الحكم ورفضت استئناف المطور العقاري.

قام الخصم بطعن الحكم بطريق النقض ايضاً فقد كان خصماً قوياً وعنيداً وبفضل الله وتوفيقه تم الرد على الطعن ، وقضت محكمة النقض برفض طعنه وتأييد الحكم المطعون فيه لأسبابه.

وبذلك تم إسدال الستار على هذا النزاع لصالح موكلنا وارست المحكمة الموقره مبدءاً بأن النقص في المساحة يعد سبباً جوهرياً لفسخ العقد مالم يوافق علية المشتري ويقبله عند التعاقد وبالتالي فإن الظاهره الشائعة حالياً بما يسمى بالتحميل بنسبة 30% من مساحة الوحده تخالف صحيح القانون لأن المساحة الواقعية يجب أن تتطابق مع المساحة المباعة الثابتة بالعقد ولايشفع للمطور العقاري لتبيرير تحميل الوحدة بمثل هذه النسبه الرسومات الهندسيه وتقسيماتها فكل هذا تم بحثه في الدعوي المذكورة أعلاه ورفضته المحكمة وخبراء المساحه وصفوة القول ان المساحة المشركه موجودة بالفعل ولكن كيف يتم حسابها ؟ وهل النسبة المحملة علي الوحدة المشتراه هي فعلاً موجودة وحقيقية علي ارض الواقع ام لا ؟ فإا كان الواقع يخالف مايروج له المطورين العقاريين فإن العقد يكون عرضه للفسخ والتعويض ويحق للمشتري ان يطالب المطور بقيمة الفرق في المساحه مع التعويض اذ العبرة  هنا بحقيقة الواقع في احتساب المساحة وليس بما يروج له المطور العقاري خلافاً للواقع والحقيقه.